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신병석

주말주택..

주말주택 부지 만들기

주말주택용 토지를 구입할 때는 행정·법률 제한사항을 잘 살펴야 한다. 개발되어 있는 주말주택을 구입한다면 문제가 없겠지만 새로이 개발해야 하는 경우에는 건축상 행정·법률에 저촉되는 제한사항이 있는지 잘 살펴야 한다.

땅을 구입하는 방법들은 매우 많다. 하지만 크게 구분해 보면 ▲대지를 구입한 후 집을 짓는 방법이 있고 ▲농지나 임야를 구입해 전용을 받는 방법과 ▲택지를 조성해 놓은 단지 내의 필지를 구입하는 방법이 있다. 각각 장단점이 있고 챙겨보아야 할 점들도 다르다.

●농지나 임야 구입하기

대지인 땅을 구입하기 힘들기 때문에 농지나 임야를 구입하는 것이 일반적이다. 농지나 임야를 구입해 대지를 만드는 것을 전용이라 하는데 농지인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지전용이란 말을 쓴다. 농지나 임야는 대지와 비교해 훨씬 가격이 저렴하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 갖추다 보면 대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수도 있다.

전용행위는 직접 서류를 작성해 관공서를 찾아다니며 할 수 있지만 까다롭기도 하고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡겨서 한다. 직접 쫓아다녀서 할 수 있다면 그만큼 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역내의 토지다. 농림지역이나 보전임야, 기타 규제사항이 있는 토지는 전용이 까다롭고 아예 전용을 할 수 없는 경우도 많다.

개인이 농지전용을 받을 수 있는 최대 면적은 300평이다. 전용을 받을 때 면적에 욕심을 내는 경우가 많아 최대면적인 300평 전부를 받게 되는데 이때 주의할 점은 그만큼 집도 크게 지어야 한다는 것이다. 관리지역 농지의 건폐율(대지에 대한 건물면적의 비율)이 40% 이하지만 지역에 따라 조례로 정한 건폐율 규정이 있는데 그 이상을 지어야 한다.

●농촌 빈집 찾기

농촌에 빈집을 찾는 사람들이 많은데 이런 땅은 대부분 대지이기 때문이다. 잘만 고르면 적당한 수리를 한 후 주말주택으로 사용할 수 있다. 또 농촌 빈집의 경우 부지의 평수가 비교적 적기 때문에 큰 돈을 들이지 않아도 된다. 일반적으로 집값은 쳐주지 않고 땅값만 지불하면 된다. 이런 땅은 이미 사람이 살던 곳이기 때문에 기반시설이 어느 정도 확보돼 있고 옛집의 정취를 느낄 수도 있으며 지역주민과도 쉽게 융화될 수 있다. 하지만 주의할 점들도 많고 까다롭다.

우선 그럴듯한 빈집이 딸린 좋은 대지 매물은 찾기 힘들다. 좀 괜찮은 것들은 이미 임자가 있기 마련이다. 특히 수도권에서 빈집이 있는 대지매물을 찾는 것은 하늘의 별 따기만큼이나 어렵다. 또 매물로 나오는 것들은 동네 한가운데 있어 진입로가 불편하고 옆에 축사가 있어 환경이 안 좋은 경우가 많다.

수도권에서 멀면 멀수록 괜찮은 매물을 찾을 수 있는데 주의할 점들도 많다. 우선은 빈집이 있다고 하여 모두 대지로 생각하면 큰 오산이다. 시골에 집이 있는 땅이라 하여 모두 대지는 아니다. 지적 정리가 정확하게 되지 않아 농지나 임야에 집이 있는 것들도 많기 때문에 반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류를 확인해 보아야 한다.

현황도로가 있다고 하여 안심할 수도 없다. 도로가 다른 사람 땅인 경우도 많다.

지상권에 대한 확인도 필수다. 다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보고 집이 다른 사람 것이라면 지상권을 별도로 해결해야 한다. 땅을 구입하고 난 후 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 한다.

허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니없이 많은 돈을 요구하기도 한다. 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적인데 지상권이 있으면 집에 대한 가격도 별도로 쳐주어야 한다.


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